通常は、大手不動産屋さんに売却依頼を考える人が多いですし、それで良いと思います。
でも、それでも売れなかった場合、
ミタス一級建築士事務所へ相談してみてください。
理由は、現在のところ100％３か月以内で売却できているからです。
（専任での依頼 2021年１月５日現在）
業者売却ではありません、
一般者への仲介で売却できています。
その理由は、最初はわかりませんでした。
依頼者から
「先生は、やっぱり私たちの福の神です」
と喜ばれ、
『そうかも、運が良いから。』 と
単に運が良いからと考えていました。
でも、何度か経験すると大手不動産屋さん、他の不動産屋さんと
ミタス一級建築士事務所の動きや考え方、方法が違うことに気づきました。
現場の内覧があっても、他の不動産屋さんに任せると反応がなく、
私が対応すると不思議なことに購入申し込みがあるのです。
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2021年01月05日
大手不動産屋で売れない不動産がなぜミタスで売れるのか？
まずは、大手不動産屋に売却の仲介を依頼する
大手不動産屋さんで売れないと…
大手不動産屋さんに依頼すると
通常は「専属専任」の媒介契約になっている方法がほとんどです。
順調に売れれば、どの方法でもOKです。
他に「専任」という依頼の方法と「一般」という依頼の方法があります。
勉強されている人は、「一般」という方法で依頼される人もいらっしゃいますが、
デメリットもありますので、最初は「専属専任」か「専任」で良いと思います。
これで売れれば、めでたしなのですが、売れない場合どうするかです。
私が新築設計したお客様に完成後にスタッフと遊びに行ったとき
「大手に依頼しているのに１年経っても売れない。ダブルローンで苦しい。」
ということをお聞きし、
ミタス一級建築士事務所がお手伝いすることになりました。
正式に仲介の契約をして、２週間で購入申し込みを受けることができました。
次にご紹介を受けた他の方は、
大手に依頼しても反応がないと いうことで
ミタス一級建築士事務所に依頼されました。
2か月半で購入申し込みを受けました。
他にも、ホームページでお知りになり
最初からミタス一級建築士事務所に査定依頼
された方は相場の価格以上で１か月半で購入
申し込みを受けました。
ミタス一級建築士事務所で新築設計した
ユーザーの方が大手数社で査定された上で、
ミタス一級建築士事務所に
実家の売却を申し込まれました。
隣に工場があり、騒音があったので住宅地
としてはさすがに難しいと思ったのですが、
大手の当初査定額以上で
1か月半で購入申し込みを受けました。
どれも、運が良かったのは間違いのない事実ですが、
それだけではないようです。
通常は「専属専任」の媒介契約になっている方法がほとんどです。
順調に売れれば、どの方法でもOKです。
他に「専任」という依頼の方法と「一般」という依頼の方法があります。
勉強されている人は、「一般」という方法で依頼される人もいらっしゃいますが、
デメリットもありますので、最初は「専属専任」か「専任」で良いと思います。
これで売れれば、めでたしなのですが、売れない場合どうするかです。
私が新築設計したお客様に完成後にスタッフと遊びに行ったとき
「大手に依頼しているのに１年経っても売れない。ダブルローンで苦しい。」
ということをお聞きし、
ミタス一級建築士事務所がお手伝いすることになりました。
正式に仲介の契約をして、２週間で購入申し込みを受けることができました。
次にご紹介を受けた他の方は、
大手に依頼しても反応がないと いうことで
ミタス一級建築士事務所に依頼されました。
2か月半で購入申し込みを受けました。
他にも、ホームページでお知りになり
最初からミタス一級建築士事務所に査定依頼
された方は相場の価格以上で１か月半で購入
申し込みを受けました。
ミタス一級建築士事務所で新築設計した
ユーザーの方が大手数社で査定された上で、
ミタス一級建築士事務所に
実家の売却を申し込まれました。
隣に工場があり、騒音があったので住宅地
としてはさすがに難しいと思ったのですが、
大手の当初査定額以上で
1か月半で購入申し込みを受けました。
どれも、運が良かったのは間違いのない事実ですが、
それだけではないようです。
なぜ、ミタス一級建築士事務所で売れるのか？
WEBでは問題があるので、詳細は書けませんが経験してきてわかったことは、
ミタス一級建築士事務所のように、丁寧に他業者に売ってもらうという対応は
物件をたくさん抱えた他の不動産屋さんでは、しないということです。
ミタス一級建築士事務所は本業が設計事務所なので、売り方が違うようです。
・大手に依頼するより
５倍くらい市場が拡大する
・不動産業者の担当より、
手間暇かけて対応する
・最初に売却してくれる業者を
探すことに専念する
・売却してくれる業者が
動きやすいように手助けする
・売却してくれる業者が
売りやすいように手助けする
・内見者への説明を信じてもらえる
・内見者へお渡しする
別資料を作成する
どうやら、こういう違いがあるようです。
これは、他の不動産屋さんのように
自社だけで購入者を探す前提ではなく、
広く多くの不動産屋さんに探してもらう
という考え方をしているからです。
報酬が両方からもらえず
片方からしかもらえませんが
専業ではないので、それで構わないのです。
ミタス一級建築士事務所のように、丁寧に他業者に売ってもらうという対応は
物件をたくさん抱えた他の不動産屋さんでは、しないということです。
ミタス一級建築士事務所は本業が設計事務所なので、売り方が違うようです。
・大手に依頼するより
５倍くらい市場が拡大する
・不動産業者の担当より、
手間暇かけて対応する
・最初に売却してくれる業者を
探すことに専念する
・売却してくれる業者が
動きやすいように手助けする
・売却してくれる業者が
売りやすいように手助けする
・内見者への説明を信じてもらえる
・内見者へお渡しする
別資料を作成する
どうやら、こういう違いがあるようです。
これは、他の不動産屋さんのように
自社だけで購入者を探す前提ではなく、
広く多くの不動産屋さんに探してもらう
という考え方をしているからです。
報酬が両方からもらえず
片方からしかもらえませんが
専業ではないので、それで構わないのです。
Q＆A
依頼する場合は、「一般」でも良いの
でしょうか？大手のように「専属専任」
でしょうか？
「専属専任」でも良いのですが
「専任」で行っています。
「一般」でレインズや宣伝不可で依頼を
一度だけ受けたことがありますが、
「一般」やレインズや宣伝不可では、
私の手法では上手くいかないと
同業者からのアドバイスもあり、
事実、上手くいきませんでした。
私が購入者を探すのではなく、
購入者を探してくれるよう
全国の不動産業者に動いてもらうには、
この方が良いようです。
どういった方法で宣伝、
販売するのですか？
チラシを作成し、レインズという
業者間情報に載せます。
大手と違い「広告可・要承諾」 とします。
当初は、「 スーモ」や「ホームズ」に
ミタス一級建築士事務所でも掲載して
いましたが、現在は止めました。
その方が、他社が真剣に動いてくれます。
「スーモ」や「ホームズ」には、他の
不動産業者が複数掲載してくれます。
現場写真をプロ用のカメラと超広角
レンズで私がたくさん撮り、
修正加工して、掲載希望業者に
差し上げています。
（他社に渡す業者は、他にいません）
また、内覧に来られた方にお渡しする
カラー写真付き説明書等も作成します。
（これを作成する不動産屋さんを見たことはありません）
白黒のチラシを不動産屋さんに渡されて、
内覧に来られていた方が多いのですが、
これでは後で考えても良いイメージは湧かないでしょう。
これ以上は決めておらず状況によって変わります。
地元不動産屋さんへ挨拶や紹介、情報収集、
オープンハウスのチラシの折込みや投込みをすることもあります。
大手不動産屋さんでは、
「専任専売で６か月売れなければ 査定額の90％で買取保証」
と記載されています。ミタス一級建築士事務所では無理ですよね？
「あると言えばある」のですが、
誤解されています。
私も誤解していました。実際は、違います。
「６か月後に、再度査定した価格の」です。
媒介契約を結ぶ際の査定額ではないのです。
それであれば安心なのですが、違いますから注意です。
大手不動産会社では買取はせずに、
外部の買取業者に買取ってもらい仲介手数料をもらいます。
それに買取業者の利益を載せて、
さらに転売するときも また仲介手数料をもらうので、
あなたへの実際の買取価格は、
お考えよりかなり低い金額になります。
当初の査定価格は
楽観的な金額で提示されています。
６か月たっても売れない価格と状況なら、
その80％でも買取業者には、リスクが大きくて難しいでしょう。
物件によってですが、
当初の査定額の60％の提示でも全くおかしくありません。
それであれば、保証などなくても
複数の買取業者から見積もりを取って
一番高い業者に売れば良いので、
保証などあってもなくても同じです。
最初に、 「あると言えばある」としたのは
ミタス一級建築士事務所でも
複数の買取業者に見積を出させることは
できますので、いつでも同じことはできます。
さらに、大手の場合は買取業者が
転売するときに再度、同じ大手の担当者を通すので、
自身で売却する業者は、その分の手数料も上乗せになります。
大手不動産屋さんでは、
「売却後のアフターや保証」が付いて安心
なのですがミタス一級建築士事務所では無理ですよね？
これも、同じように誤解しています。
ホームページだけでなく、
テレビでも宣伝していますし、 書面でも書かれているので私も誤解していました。
実際は、かなり違うようです。
アフターが1番有名な大手で、
購入者側の建築士として依頼を受けて
担当者に契約前に内容の確認をしたのですが
売却保証と同じで、ほぼ意味がありませんでした。
これなら、実際に経験したことですが、
「ガスコンロが途中で消えてしまう 」
「ウオシュレットから時々水漏れする」
という購入者からの クレームに対して
メーカーに修理部品がなかったので
双方が言い合いをして気分を害さぬよう、
即、交換費用を負担させて頂きました。
大手では、あくまで補修費用だけなので
あれこれ言い合いになりますが
それ以上の対応を行っています。
担当者ではなく、オーナーでもあるので
常識的に即断します。
でしょうか？大手のように「専属専任」
でしょうか？
「専属専任」でも良いのですが
「専任」で行っています。
「一般」でレインズや宣伝不可で依頼を
一度だけ受けたことがありますが、
「一般」やレインズや宣伝不可では、
私の手法では上手くいかないと
同業者からのアドバイスもあり、
事実、上手くいきませんでした。
私が購入者を探すのではなく、
購入者を探してくれるよう
全国の不動産業者に動いてもらうには、
この方が良いようです。
どういった方法で宣伝、
販売するのですか？
チラシを作成し、レインズという
業者間情報に載せます。
大手と違い「広告可・要承諾」 とします。
当初は、「 スーモ」や「ホームズ」に
ミタス一級建築士事務所でも掲載して
いましたが、現在は止めました。
その方が、他社が真剣に動いてくれます。
「スーモ」や「ホームズ」には、他の
不動産業者が複数掲載してくれます。
現場写真をプロ用のカメラと超広角
レンズで私がたくさん撮り、
修正加工して、掲載希望業者に
差し上げています。
（他社に渡す業者は、他にいません）
また、内覧に来られた方にお渡しする
カラー写真付き説明書等も作成します。
（これを作成する不動産屋さんを見たことはありません）
白黒のチラシを不動産屋さんに渡されて、
内覧に来られていた方が多いのですが、
これでは後で考えても良いイメージは湧かないでしょう。
これ以上は決めておらず状況によって変わります。
地元不動産屋さんへ挨拶や紹介、情報収集、
オープンハウスのチラシの折込みや投込みをすることもあります。
大手不動産屋さんでは、
「専任専売で６か月売れなければ 査定額の90％で買取保証」
と記載されています。ミタス一級建築士事務所では無理ですよね？
「あると言えばある」のですが、
誤解されています。
私も誤解していました。実際は、違います。
「６か月後に、再度査定した価格の」です。
媒介契約を結ぶ際の査定額ではないのです。
それであれば安心なのですが、違いますから注意です。
大手不動産会社では買取はせずに、
外部の買取業者に買取ってもらい仲介手数料をもらいます。
それに買取業者の利益を載せて、
さらに転売するときも また仲介手数料をもらうので、
あなたへの実際の買取価格は、
お考えよりかなり低い金額になります。
当初の査定価格は
楽観的な金額で提示されています。
６か月たっても売れない価格と状況なら、
その80％でも買取業者には、リスクが大きくて難しいでしょう。
物件によってですが、
当初の査定額の60％の提示でも全くおかしくありません。
それであれば、保証などなくても
複数の買取業者から見積もりを取って
一番高い業者に売れば良いので、
保証などあってもなくても同じです。
最初に、 「あると言えばある」としたのは
ミタス一級建築士事務所でも
複数の買取業者に見積を出させることは
できますので、いつでも同じことはできます。
さらに、大手の場合は買取業者が
転売するときに再度、同じ大手の担当者を通すので、
自身で売却する業者は、その分の手数料も上乗せになります。
大手不動産屋さんでは、
「売却後のアフターや保証」が付いて安心
なのですがミタス一級建築士事務所では無理ですよね？
これも、同じように誤解しています。
ホームページだけでなく、
テレビでも宣伝していますし、 書面でも書かれているので私も誤解していました。
実際は、かなり違うようです。
アフターが1番有名な大手で、
購入者側の建築士として依頼を受けて
担当者に契約前に内容の確認をしたのですが
売却保証と同じで、ほぼ意味がありませんでした。
これなら、実際に経験したことですが、
「ガスコンロが途中で消えてしまう 」
「ウオシュレットから時々水漏れする」
という購入者からの クレームに対して
メーカーに修理部品がなかったので
双方が言い合いをして気分を害さぬよう、
即、交換費用を負担させて頂きました。
大手では、あくまで補修費用だけなので
あれこれ言い合いになりますが
それ以上の対応を行っています。
担当者ではなく、オーナーでもあるので
常識的に即断します。
